En général - Quel marché de l'achat immobilier à Annecy en 2026 ? Quelle est la tendance actuelle du marché immobilier annécien ?
Annecy n'a jamais été un marché immobilier comme les autres. Son environnement exceptionnel, son dynamisme économique, son attractivité résidentielle et sa proximité avec Genève ont installé durablement la ville parmi les territoires les plus recherchés de la région Auvergne-Rhône-Alpes.
En 2026, les acheteurs doivent toujours composer avec des niveaux de prix élevés. Mais après plusieurs années particulièrement mouvementées pour l'immobilier français, le marché annécien donne aussi quelques signes d'apaisement. Pour l'immobilier neuf, cette nouvelle donne pourrait même créer un contexte plus favorable aux projets mûrement préparés.
Quel est le prix moyen de l'achat immobilier neuf à Annecy en 2026, appartements et maisons ? Est-ce que la Venise des Alpes est une ville chère ?
Les chiffres des Notaires de France donnent un premier repère particulièrement intéressant. Sur la période allant du 1er avril 2025 au 31 mars 2026, le prix médian d'un appartement neuf à Annecy atteint 6 550 €/m². Le prix de vente médian s'établit ainsi à 383 000 €, pour une surface habitable médiane de 66 m².¹ Un niveau de prix élevé qui confirme le positionnement premium du marché annécien. Il faut cependant regarder son évolution avec une certaine nuance : le prix médian de l'immobilier neuf recule de 2,2 % sur un an dans Annecy même.¹
Plus qu'un décrochage, cette variation traduit surtout une phase de normalisation après plusieurs années de (très) forte tension. Elle reste relativement limitée et dépend également de la composition des logements effectivement vendus au cours de la période.
Le contraste avec les communes à proximité est d'ailleurs révélateur. Dans le secteur "Annecy et environs", les appartements neufs affichent un prix médian de 5 960 €/m², mais celui-ci progresse de 8,6 % sur un an. Autour du lac d'Annecy, le prix médian atteint encore 6 320 €/m².¹ Le bassin annécien reste donc très loin d'un scénario de baisse généralisée.
Les évolutions - Des prix de l'immobilier neuf à Annecy qui stagnent autour de 6 000 à 7 000 €/m²
Les différents baromètres disponibles en 2026 donnent des valeurs variables selon leur méthodologie et les programmes immobiliers neufs à Annecy référencés.
Efficity évalue par exemple le prix moyen des appartements neufs à environ 6 030 €/m², avec 80 % des biens observés compris entre 4 750 et 7 790 €/m².
De son côté, Trouver-un-logement-neuf.com affichait au 11 septembre 2026 un prix moyen de 6 757 €/m² pour les résidences neuves commercialisées à Annecy.²
Et ces écarts sont logiques : un prix issu des actes notariés ne mesure pas les mêmes éléments qu'un prix calculé à partir des logements actuellement commercialisés. La localisation, l'étage, l'orientation, la terrasse, la vue, les prestations ou encore la typologie peuvent également fortement influencer le prix d'un appartement neuf à Annecy.
À retenir
Le principal enseignement des tendances chiffrées de l'immobilier neuf à Annecy en 2026 ? Le seuil des 6 000 €/m² constitue encore et toujours un ordre de grandeur pertinent pour le marché du neuf annécien, avec des écarts souvent importants d'une adresse à l'autre.
Des prix de l'immobilier neuf à Annecy (Haute-Savoie) qui résistent en 2026
Les logements neufs à Annecy se positionnent dans un environnement immobilier globalement solide.
Dans l'ancien, les Notaires de France relevaient sur la même période un prix médian de 5 130 €/m² pour les appartements annéciens, en hausse de 1,3 % sur un an.¹
Les estimations SeLoger situaient quant à elles le prix moyen des appartements autour de 5 930 €/m² au début de l'année 2026 et celui des maisons autour de 7 435 €/m².³
Ces données démontrent avant tout que la valeur du marché annécien reste élevée quelle que soit la catégorie de biens. Le différentiel de prix entre immobilier ancien et immobilier neuf doit d'ailleurs être interprété avec prudence. Acheter un logement neuf à Annecy signifie acquérir un bien respectueux des réglementations en vigueur, sans rénovation lourde à programmer dans les premières années, bénéficiant de garanties spécifiques et d'avantages fiscaux intéressants, pour vivre comme pour investir. Le raisonnement ne peut donc pas se limiter à comparer deux prix au mètre carré.
Pourquoi les prix immobiliers à Annecy restent-ils élevés en 2026 ?
Impossible d'évoquer le marché annécien sans parler de rareté du foncier. Le territoire est naturellement contraint par sa géographie, tandis que la demande résidentielle reste alimentée par la qualité de vie, le tissu économique local et l'attractivité de l'ensemble du bassin franco-genevois.
Les chiffres de l'Insee illustrent également un parc immobilier très largement occupé. Annecy comptait 76 928 logements en 2023, dont 85,3 % de résidences principales. Les logements vacants ne représentaient que 7,3 % du parc et près de 49 % des ménages étaient propriétaires de leur résidence principale.⁴ Autrement dit, le marché ne repose pas uniquement sur une clientèle touristique ou secondaire. Annecy est avant tout une ville dans laquelle les ménages vivent, travaillent et cherchent à se loger durablement.
Cette combinaison entre foncier limité et forte demande des acquéreurs et des locataires contribue à soutenir la valeur de l'immobilier dans la Venise des Alpes sur le long terme.
L'immobilier neuf à Annecy possède de sérieux avantages en 2026, mais lesquels ?
Dans ce contexte, le logement neuf bénéficie même de plusieurs avantages qui prennent de l'importance. Premier d'entre eux ? La performance énergétique ! Les programmes immobiliers neufs à Annecy (comme ailleurs) sont soumis au respect de la Réglementation Environnementale 2020 (RE2020), qui poursuit trois grands objectifs :
Diminuer les consommations d'énergie des ménages,
Réduire l'empreinte carbone des bâtiments,
Améliorer le confort ressenti lors des fortes chaleurs.⁵
Un avantage particulièrement intéressant dans un marché où une partie du parc ancien doit désormais intégrer le coût et les contraintes de la rénovation énergétique.
Acheter un logement neuf permet également de rechercher des critères devenus essentiels pour de nombreux acquéreurs : des espaces extérieurs, une isolation acoustique et thermique optimale, des agencements contemporains, un stationnement dans une grande majorité des cas, des locaux à vélos ou encore l'accessibilité des résidences. À Annecy, ville dans laquelle chaque mètre carré compte, la qualité d'usage du logement devient autant un critère de valeur que sa seule superficie.
À cela s'ajoutent les garanties propres à l'immobilier neuf :
La garantie de parfait achèvement,
La garantie biennale,
La garantie décennale.
Pour un acquéreur ou pour un investisseur annécien qui souhaite limiter les travaux et maîtriser davantage son budget après la remise des clés, cet environnement sécurisant constitue logiquement un véritable atout.
Quel est le rôle du financement dans l'achat immobilier neuf à Annecy ?
L'année 2026 offre également quelques leviers intéressants aux acheteurs. En août, l'Observatoire Crédit Logement/CSA relevait un taux moyen de crédit immobilier de :
3,31 % tous marchés confondus,
Mais de 3,24 % pour l'accession dans l'immobilier neuf,
Contre 3,30 % dans l'ancien.
Sur 20 ans, le taux moyen ressortait à 3,27 %.⁶
Les conditions d'emprunt restent donc sans comparaison avec la période de crédit exceptionnellement bon marché connue quelques années auparavant, mais elles se situent toujours très en dessous du sommet observé fin 2023.
Ajoutons également que les primo-accédants peuvent toujours profiter du Prêt à Taux Zéro sous conditions de ressources et de composition du foyer principalement.
À retenir
Depuis avril 2025, le PTZ, Prêt à Taux Zéro est ouvert aux logements neufs, collectifs comme individuels, sur l'ensemble du territoire français. Ce dispositif d'aide à l'accession à la propriété est prévu jusqu'au 31 décembre 2027 dans sa forme actuelle.⁷ Dans une ville comme Annecy où le ticket d'entrée immobilier reste élevé, cette part de financement sans intérêts peut ainsi sensiblement améliorer un plan d'acquisition.
Enfin, une autre différence est à intégrer au calcul : les frais d'acquisition réduits (appelés frais de notaire) représentent généralement 2 à 3 % du prix dans l'immobilier neuf, contre environ 7 à 8 % dans l'ancien.⁸ Un avantage financier qui, sur un bien immobilier acheté à Annecy, peut atteindre plusieurs milliers d'euros.
Faut-il attendre pour acheter un appartement neuf à Annecy en 2026 ?
Attendre une importante correction des prix de l'immobilier à Annecy reste un pari incertain. Les chiffres actuels montrent davantage un marché devenu plus sélectif et plus équilibré qu'un territoire ayant perdu son attractivité. La baisse annuelle de 2,2 % observée par les notaires sur les appartements neufs offre même un peu plus de respiration après les fortes progressions antérieures, sans remettre en cause le niveau élevé des valeurs locales.
Pour les acheteurs, l'année 2026 peut donc être intéressante pour comparer sereinement les programmes immobiliers neufs à Annecy, les quartiers et les différentes dates de livraison des résidences.
À retenir
Un logement parfaitement situé, disposant d'un extérieur, d'une bonne orientation, d'une vue sur le lac même, ne répond pas à la même logique qu'un logement choisi uniquement pour son prix au mètre carré. Plus encore à Annecy, l'adresse et la qualité du bien restent déterminantes pour sa valeur patrimoniale future.
Quelles tendances pour l'immobilier neuf à Annecy après 2026 ? Les estimations
Il est difficile de prévoir avec précision l'évolution des prix de l'immobilier neuf à Annecy pour 2027. Plusieurs éléments permettent cependant d'imaginer un marché davantage orienté vers la stabilité que vers des mouvements spectaculaires. Le manque de foncier constructible ne disparaîtra pas, l'attractivité résidentielle d'Annecy non plus. Dans le même temps, le niveau des prix et les conditions de financement obligent les acquéreurs à se montrer plus exigeants.
Cette sélectivité pourrait profiter aux programmes immobiliers neufs à Annecy les mieux placés et aux logements proposant une réelle qualité d'usage : un extérieur généreux, une bonne exposition, une performance énergétique optimale, une forte proximité avec les transports en commun et les commerces ou encore un accès rapide au centre-ville.
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Sources
¹ Notaires de France / Chambre interdépartementale des Notaires de Savoie et Haute-Savoie, Conjoncture immobilière départementale – Haute-Savoie, juin 2026, période étudiée du 1er avril 2025 au 31 mars 2026. Le prix médian du neuf à Annecy ressort à 6 550 €/m², -2,2 % sur un an, contre 5 960 €/m² et +8,6 % pour Annecy-environs.
² Efficity, prix des appartements neufs à Annecy, juillet 2026 ; Trouver-un-logement-neuf.com, baromètre des programmes disponibles à Annecy, mise à jour du 11 septembre 2026.
³ SeLoger, estimation des prix immobiliers à Annecy, données janvier 2026 : 5 930 €/m² pour les appartements et 7 435 €/m² pour les maisons.
⁴ Insee, Recensement de la population 2023, données communales d'Annecy publiées selon la géographie au 1er janvier 2026.
⁵ Ministère de la Transition écologique, Réglementation Environnementale RE2020 : sobriété énergétique, réduction de l'impact carbone et confort en période de forte chaleur.
⁶ Observatoire Crédit Logement/CSA, août 2026 : taux moyen de 3,31 %, dont 3,24 % pour l'accession dans le neuf.
⁷ Ministère de l'Économie et des Finances, PTZ : depuis le 1er avril 2025, extension à tous les logements neufs sur l'ensemble du territoire jusqu'au 31 décembre 2027, sous réserve des conditions d'éligibilité.
⁸ Notaires de France : frais d'acquisition généralement estimés entre 2 et 3 % dans le neuf contre 7 à 8 % dans l'ancien.
