L'essentiel du Dispositif Jeanbrun (Plan Relance Logement)
Le Plan Relance Logement, ou dispositif Jeanbrun, introduit un nouveau cadre fiscal pour l’investissement locatif en location nue.
L’avantage fiscal repose sur l’amortissement du bien immobilier, appliqué sur environ 80 % du prix d’achat.
Les taux d’amortissement varient selon le niveau de loyers pratiqués, avec des plafonds annuels de déduction.
Les logements anciens peuvent être éligibles à condition de réaliser des travaux importants, généralement au moins 30 % du coût total de l’opération.
Le dispositif reste compatible avec les règles du Déficit foncier, ce qui peut optimiser la fiscalité au démarrage du projet.
L’investissement doit respecter un engagement locatif encadré avec loyers plafonnés et location en résidence principale.
Quand on parle d’investissement locatif, beaucoup d’investisseurs cherchent une chose avant tout : de la visibilité. Pas seulement sur la rentabilité théorique, mais sur la capacité à tenir un projet d'investissement locatif dans la durée, sans subir une fiscalité imprévisible, ni une règle qui change trop vite.
Le Plan Relance Logement, aussi appelé dispositif Jeanbrun, s’inscrit précisément dans cette idée. Il ne se présente pas comme un avantage fiscal isolé, mais comme un cadre d’investissement locatif qui valorise la détention longue, l’utilité du logement et une fiscalité plus logique, car liée aux résultats réels de la location.
Dans de nombreuses villes, y compris des villes de taille intermédiaire, la demande locative est sous tension, et l’État met en avant une baisse notable de l’offre locative sur plusieurs années, touchant notamment étudiants, apprentis et jeunes actifs.
C’est dans ce contexte que le dispositif Jeanbrun prend du sens : il vise à remettre sur le marché des logements loués à titre de résidence principale, avec un effort sur le niveau de loyer, et un engagement suffisamment long pour stabiliser l’offre.
Ce que le dispositif Jeanbrun change concrètement, pour un bailleur
Le dispositif Jeanbrun fonctionne comme un “régulateur” de fiscalité. Il s’appuie sur des mécanismes comptables et fonciers déjà connus, mais combinés de façon plus structurée :
Un amortissement qui vient diminuer chaque année le revenu imposable issu des loyers.
Le déficit foncier qui s’active lorsque les charges dépassent les loyers, notamment au démarrage du projet.
Ce point est essentiel : au lieu d’un avantage fixé à l’avance, on se retrouve avec une logique qui colle davantage aux paramètres réels d’un investissement, comme le niveau de charges, la présence de travaux, ou la structure d’emprunt.
Le mécanisme d’amortissement : la règle des 80 %
La base amortissable annoncée est fixée à 80 % du prix d’acquisition, correspondant à la part “bâti”, car le terrain n’est pas amortissable.
C’est un point très opérationnel : on peut calculer assez vite un ordre de grandeur de l’amortissement annuel, puis vérifier l’impact réel avec les plafonds.
Ensuite, le taux dépend du niveau de loyer pratiqué. Dans le neuf, les taux et plafonds communiqués sont :
Loyer Intermédiaire 3,5 % par an, plafond 8 000 €.
Loyer Social 4,5 % par an, plafond 10 000 €.
Loyer Très Social 5,5 % par an, plafond 12 000 €.
Cette progressivité dit quelque chose de simple : l’avantage fiscal augmente si le propriétaire accepte un loyer plus “utile” au marché.
Cas pratique
Imaginons un achat d’appartement neuf à 240 000 €.
Base amortissable :
240 000 € × 80 % = 192 000 €.
Location en loyer intermédiaire : taux 3,5 %.
Amortissement annuel théorique :
192 000 € × 3,5 % = 6 720 €.
Ce montant est inférieur au plafond annuel de 8 000 €. La déduction retenue au titre de l’amortissement serait donc 6 720 € sur l’année.
Ce type d’exemple permet de comprendre l’esprit du dispositif : on calcule d’abord l’amortissement, puis on vérifie si un plafond vient limiter la déduction.
Immobilier neuf ou "ancien assimilé neuf" : la condition des 30 % de travaux
Le dispositif Jeanbrun ne vise pas uniquement l'immobilier neuf : il intègre aussi certains biens anciens, à condition qu’ils soient remis à niveau de manière significative.
La règle communiquée est la suivante : les travaux doivent représenter au moins 30 % du coût total de l’opération (prix + travaux).
Cette contrainte a un intérêt “structurel” : elle pousse à produire un logement réellement amélioré, et elle peut générer, au début du projet, des charges importantes, donc un Déficit foncier potentiellement mobilisable.
Déficit foncier : un levier supplémentaire qui joue souvent au démarrage
Le dispositif Jeanbrun s’appuie sur le Déficit foncier dans les limites du droit commun, en rappelant deux plafonds d’imputation :
10 700 € par an sur le revenu global.
21 400 € par an si les travaux relèvent de la rénovation énergétique répondant aux critères applicables.
Ce mécanisme est particulièrement cohérent avec les premières années de détention, lorsque les charges, les intérêts d’emprunt et d’éventuels travaux pèsent davantage, avant que la situation ne se stabilise.
Les règles d’éligibilité à retenir, sans se perdre
Le dispositif se veut accessible, mais pas “sans cadre”. Les conditions mises en avant dans les synthèses publiées sont structurantes : logement loué nu, en immeuble collectif, loué comme résidence principale, engagement d’au moins 9 ans, respect de plafonds de loyers, et absence de zonage géographique strict annoncé.
Ce cadre est important pour éviter la confusion : on ne choisit pas ce dispositif seulement pour “payer moins d’impôt”, on le choisit parce qu’il correspond à une stratégie d’investissement orientée location nue, sur une durée cohérente.
Pourquoi le dispositif Relance Logement peut être pertinent pour un projet d'investissement locatif en Auvergne-Rhône-Alpes
À l’échelle d’un projet concret, l’intérêt du dispositif Jeanbrun tient à son effet combiné : une fiscalité des loyers potentiellement très réduite grâce à l’amortissement, et un amortisseur supplémentaire via le Déficit foncier lorsque les charges dépassent les loyers.
Mais l’élément décisif reste la cohérence globale : type de logement, niveau de loyer, durée d’engagement, financement, capacité à tenir la détention longue. C’est cette cohérence qui sécurise l’investissement, plus encore que le mécanisme fiscal pris isolément.
Chez Immobilier Neuf Annecy, nous voyons le dispositif Jeanbrun comme un véritable levier fiscal pour votre investissement locatif dans l'immobilier neuf ou "ancien assimilé neuf". Nous prenons en compte votre situation, votre fiscalité, votre horizon de détention, et vous offrons une large sélection de programmes immobiliers neufs en Auvergne-Rhône-Alpes, tout cela en parallèle à un accompagnement expert par des conseillers spécialisés en immobilier neuf.
En faisant appel aux équipes de Immobilier Neuf Annecy, l'immobilier neuf locatif n'aura bientôt plus de secret pour vous ! Contactez nous dès maintenant pour démarrer votre projet d'investissement locatif en Auvergne-Rhône-Alpes et accéder facilement à la propriété avec le dispositif Jeanbrun !